Ce que Making Tax Digital change réellement pour les propriétaires bailleurs
À compter du 6 avril 2027, les propriétaires bailleurs dont le revenu brut cumulé issu de l'immobilier et du travail indépendant dépasse 30 000 £ doivent tenir des registres numériques et envoyer à HMRC quatre mises à jour par an au lieu d'une déclaration Self Assessment annuelle. La déclaration annuelle est remplacée par une Déclaration finale unique, due à la même date du 31 janvier qu'auparavant.
Voilà tout le changement en un paragraphe. Ce qui suit, c'est le détail qui détermine si cela vous concerne, à partir de quand, et ce que vous devez faire.
Deux points méritent d'être clarifiés immédiatement, car tous deux sont largement mal compris. Le seuil s'apprécie sur le loyer brut avant toute dépense, et non sur le bénéfice. Et le relevé de fin de période (End of Period Statement) n'existe plus — HMRC l'a supprimé, et les guides plus anciens qui le décrivent encore comme une étape obligatoire ne sont plus à jour.
Qui est concerné, et à partir de quand
HMRC déploie Making Tax Digital for Income Tax progressivement selon le niveau de revenus :
| À partir du | Revenu qualifiant supérieur à |
|---|---|
| 6 avril 2026 | 50 000 £ |
| 6 avril 2027 | 30 000 £ |
| 6 avril 2028 | 20 000 £ |
Les trois paliers sont confirmés. Le palier à 20 000 £ a été annoncé lors du Spring Statement 2025 et n'est plus une proposition.
Le chiffre testé est votre revenu brut issu de l'immobilier britannique et du travail indépendant réunis, repris de la déclaration déposée deux ans avant la date de démarrage. Pour un démarrage en avril 2027, il s'agit de vos chiffres 2025/26 — une année déjà terminée. Si vous vous demandez si vous êtes concerné, la réponse figure déjà dans une déclaration que vous avez déposée.
Les partnerships et les sociétés à responsabilité limitée sont hors de cette phase. Un propriétaire bailleur qui détient ses biens via une société n'est pas concerné à ce titre, mais il peut malgré tout l'être par ses revenus personnels de travail indépendant.
Quelques propriétaires bailleurs sont exonérés d'emblée, indépendamment du revenu. Certaines exonérations sont automatiques — trustees, représentants personnels d'une personne décédée, et membres de la Lloyd's au titre de leur activité de souscription. D'autres doivent être demandées et accordées : HMRC peut vous exonérer lorsqu'il n'est pas raisonnablement possible de tenir des registres numériques en raison de l'âge, d'un handicap, du lieu de résidence ou de convictions religieuses. « Pas raisonnablement possible » est un critère réel, et non une préférence — ne pas être enthousiaste à l'idée d'un logiciel ne suffit pas, et une exonération ne se présume jamais. Demandez-la, et attendez la décision.
Le revenu qualifiant est un loyer brut, pas un bénéfice
C'est la règle qui piège le plus grand nombre de propriétaires bailleurs, et elle mérite d'être énoncée précisément.
Le revenu qualifiant (qualifying income) correspond au total des loyers que vous percevez avant toute déduction, quelle qu'elle soit — pas d'intérêts d'emprunt, pas de frais d'agence de location, pas de réparations, pas d'assurance. On y ajoute ensuite le chiffre d'affaires brut de vos éventuelles activités indépendantes.
Prenons une propriétaire bailleuse avec deux appartements :
| Montant | |
|---|---|
| Loyers bruts perçus | 31 000 £ |
| Frais de fonctionnement (agence, réparations, assurance) | 7 400 £ |
| Intérêts d'emprunt | 9 000 £ |
| **Bénéfice imposable** | **23 600 £** |
Son bénéfice s'élève à 23 600 £, et sa trésorerie est plus mince encore une fois l'emprunt payé. Mais le chiffre que teste HMRC est de 31 000 £ : elle est donc concernée à compter du 6 avril 2027. Un propriétaire bailleur qui raisonne à partir du bénéfice conclura qu'il dispose encore d'une année, et se trompera.
L'inverse joue également. Une personne avec 18 000 £ de loyers et 14 000 £ de revenus en freelance a 32 000 £ de revenu qualifiant et entre dans le champ dès avril 2027, alors qu'aucune des deux sources ne l'y aurait amenée seule.
Quels revenus immobiliers sont pris en compte
La quasi-totalité :
- Les locations résidentielles britanniques — buy-to-let, HMO, locations simples
- L'immobilier commercial britannique
- Les anciens furnished holiday lets. Le régime FHL a été supprimé au 6 avril 2025 : les locations de courte durée et saisonnières relèvent désormais du revenu immobilier britannique ordinaire et comptent dans le seuil comme n'importe quelle autre location
- Les recettes Rent a Room supérieures à 7 500 £ (3 750 £ lorsqu'une autre personne perçoit elle aussi des revenus locatifs du même bien). En dessous de la limite, il n'y a rien à déclarer
- L'immobilier étranger, si vous êtes résident britannique — inclus dans le seuil, mais déclaré comme une activité distincte de votre portefeuille britannique
La suppression des règles FHL a fait bien plus que changer une étiquette. Elle a appliqué la restriction des coûts de financement aux locations saisonnières, supprimé les capital allowances au profit du replacement of domestic items relief, retiré les allègements de plus-values qui traitaient l'activité comme un commerce, et mis fin à la prise en compte de ces revenus comme relevant earnings ouvrant droit à la déduction retraite. Si vous exploitiez une location saisonnière sur les anciennes hypothèses, le traitement fiscal a changé sous vos pieds avant même l'arrivée de Making Tax Digital.
Si votre revenu immobilier brut est inférieur à l'abattement immobilier de 1 000 £ (property allowance), vous n'avez aucun revenu immobilier à déclarer.
L'immobilier détenu en indivision compte pour votre quote-part
Vous comptez votre quote-part du loyer brut, et non celle du bien entier.
Un couple qui loue un appartement produisant 22 000 £ par an, détenu à parts égales, dispose chacun de 11 000 £ de revenu qualifiant à ce titre. Ni l'un ni l'autre n'approche le seuil sur ce seul bien — mais chacun doit ajouter sa propre quote-part à ses autres revenus, et tous deux peuvent de ce fait atteindre le seuil au cours d'années différentes.
Les co-indivisaires sont appréciés individuellement. Un conjoint peut être concerné alors que l'autre ne l'est pas, sur le même portefeuille.
Une activité locative, ou plusieurs ?
Tous vos biens britanniques forment ensemble une seule activité locative britannique, quel qu'en soit le nombre. Vous ne déclarez pas chaque appartement séparément — vous transmettez un seul jeu de mises à jour trimestrielles couvrant le portefeuille.
Mais il s'agit là d'activités distinctes, chacune avec ses propres mises à jour :
- Votre activité locative britannique
- Toute activité locative à l'étranger
- Chaque activité indépendante que vous exercez
Un propriétaire bailleur possédant des appartements au Royaume-Uni, une maison de campagne en France et une activité de conseil en freelance dépose trois jeux de mises à jour trimestrielles, et non un seul. Cela fait trois fois plus de transmissions, depuis le même logiciel, aux mêmes échéances.
Ce que contient une mise à jour trimestrielle
Moins que ce que l'on craint. Une mise à jour trimestrielle est un récapitulatif des revenus et des dépenses par catégorie pour la période — ni une liste d'écritures, ni un calcul d'impôt.
Les échéances standard tombent un mois et deux jours après la fin de chaque trimestre :
| Trimestre | Période | Échéance |
|---|---|---|
| T1 | 6 avril – 5 juillet | 7 août |
| T2 | 6 juillet – 5 octobre | 7 novembre |
| T3 | 6 octobre – 5 janvier | 7 février |
| T4 | 6 janvier – 5 avril | 7 mai |
Les mises à jour sont cumulatives : chacune reprend l'année depuis son début plutôt que de couvrir le seul trimestre écoulé. Une correction portant sur un trimestre antérieur est reprise dans la mise à jour suivante, sans qu'un rectificatif soit nécessaire.
Rien n'est à payer au titre d'une mise à jour trimestrielle. Elles donnent à HMRC une image en cours d'année ; ce ne sont pas des déclarations d'impôt et elles ne déclenchent aucun paiement.
Les trimestres calendaires : une option qui vaut la peine
Les trimestres standard s'achèvent le 5 du mois, ce qui ne correspond à rien d'autre dans vos registres. Vous pouvez opter pour des trimestres calendaires — périodes closes les 30 juin, 30 septembre, 31 décembre et 31 mars — avec des échéances toujours fixées aux 7 août, 7 novembre, 7 février et 7 mai.
Pour la plupart des propriétaires bailleurs, c'est le meilleur choix. Le loyer arrive généralement sur un mois calendaire, les relevés bancaires s'arrêtent en fin de mois, et les relevés d'agence de location aussi. Aligner votre déclaration sur les mêmes bornes supprime un rapprochement récurrent qui n'existe que du fait du réglage par défaut.
L'option se fait dans votre logiciel et vaut pour toute l'année fiscale.
La fin d'année : une seule Déclaration finale
C'est ici que les guides plus anciens se trompent. Le processus comportait autrefois deux étapes de fin d'année : un relevé de fin de période (End of Period Statement) pour chaque activité, puis une Déclaration finale. HMRC a supprimé le relevé de fin de période. Il faisait double emploi avec la Déclaration finale et créait de la confusion : sa fonction y a donc été intégrée.
La fin d'année ne comporte donc plus qu'une seule transmission. La Déclaration finale est le moment où vous :
- Effectuez les ajustements que les récapitulatifs trimestriels ne pouvaient pas capter — usage privé, capital allowances, imputation des pertes, réduction d'impôt au titre des coûts de financement
- Ajoutez toutes vos autres sources de revenus : salaires, épargne, dividendes, pensions, plus-values
- Confirmez que l'ensemble est exact et complet
Elle est due au 31 janvier suivant la fin de l'année fiscale, et elle remplace l'ancien SA100.
Les dates de paiement n'ont pas changé non plus. Le solde est dû au 31 janvier, avec des payments on account (acomptes) aux 31 janvier et 31 juillet lorsqu'ils s'appliquent. Vous devez des payments on account sauf si votre facture de l'année précédente était inférieure à 1 000 £, ou si plus de 80 % de votre impôt a déjà été prélevé à la source.
Les registres numériques : ce qui doit vivre dans un logiciel
L'obligation est que chaque élément de revenu et de dépense soit enregistré sous forme numérique, en écriture distincte, dans un logiciel capable de dialoguer avec HMRC. Un total mensuel saisi à la fin du trimestre n'y suffit pas.
Pour chaque transaction, il vous faut la date, le montant et la catégorie. Les justificatifs papier et les relevés bancaires restent parfaitement valables comme pièces d'origine — vous les conservez, et le registre numérique y renvoie. Ce que vous ne pouvez pas faire, c'est tenir les registres uniquement sur papier, ou uniquement dans un tableur dépourvu de lien numérique vers un logiciel de transmission.
Le tableur reste autorisé, mais seulement s'il est relié à HMRC par un logiciel et que la chaîne entre les deux n'est jamais rompue. Cette chaîne est ce que HMRC appelle un lien numérique, et ce qui la rompt le plus souvent est le geste le plus naturel du monde : recopier un total depuis un endroit et le taper dans un autre. Exporter un fichier puis l'importer constitue un lien numérique. Lire un chiffre à l'écran et le ressaisir, non, quelle que soit votre attention.
Les registres doivent être conservés pendant la même durée qu'auparavant. La tenue de registres numériques commence le premier jour de l'année fiscale au titre de laquelle vous êtes concerné, et non le jour où vous souscrivez à un logiciel — raison pour laquelle attendre l'échéance est une erreur. Un propriétaire bailleur concerné au 6 avril 2027 a besoin de registres numériques dès le 6 avril 2027 : un logiciel choisi en mars 2027, c'est déjà très juste.
Les dépenses déductibles, et le piège des coûts de financement
Les déductions courantes sont inchangées : frais d'agence de location, réparations et entretien, assurance, ground rent et charges de copropriété, council tax et charges lorsque vous les payez, ainsi que le coût de remplacement des biens d'équipement du logement.
Les intérêts d'emprunt font exception, et c'est la règle la plus mal comprise de toute la fiscalité des propriétaires bailleurs. Les coûts de financement résidentiels ne sont pas une dépense déductible. Ils ouvrent droit à une réduction d'impôt au taux de base — 20 % des intérêts viennent en diminution de votre impôt, au lieu que les intérêts viennent en diminution de votre bénéfice.
Revenons à la propriétaire bailleuse ci-dessus, avec 31 000 £ de loyers, 7 400 £ de frais de fonctionnement et 9 000 £ d'intérêts :
| Montant | |
|---|---|
| Bénéfice immobilier imposable | 23 600 £ |
| Réduction d'impôt (20 % de 9 000 £) | 1 800 £ en moins sur l'impôt dû |
Pour un contribuable au taux de base, le résultat correspond à ce qu'une déduction aurait donné. Pour un contribuable au taux supérieur, non, car l'allègement est plafonné à 20 % alors que le bénéfice est imposé à 40 %. Pire, c'est le bénéfice le plus élevé qui compte pour le franchissement du seuil du taux supérieur — la restriction peut donc faire basculer un propriétaire bailleur au taux supérieur sur des revenus qu'il n'a jamais économiquement perçus.
La réduction est plafonnée au plus faible des trois montants suivants : les coûts de financement, les bénéfices immobiliers, et votre revenu total ajusté au-delà de l'abattement personnel. Les montants inutilisés sont reportables.
Les améliorations en capital ne sont pas des dépenses du tout. Remplacer une chaudière en panne par une chaudière équivalente est une réparation ; ajouter une extension relève du capital et trouve sa place dans le calcul de la plus-value au moment de la vente. La ligne se trace selon que vous avez remis le bien en état ou que vous l'avez amélioré, et non selon le coût des travaux.
Certains coûts sont réclamés régulièrement et rejetés tout aussi régulièrement. Le temps que vous consacrez vous-même à la gestion du bien n'est pas déductible, quel qu'en soit le nombre d'heures. Les déplacements pour visiter un bien sont déductibles, mais pas si le voyage est principalement personnel. Le coût d'acquisition du bien, stamp duty et frais juridiques compris, relève du capital et non de la dépense. Et lorsqu'un bien n'est loué qu'une partie de l'année et occupé à titre privé le reste du temps, les dépenses doivent être proratisées plutôt que déduites intégralement.
Comptabilité de caisse ou d'engagement
La comptabilité de caisse est le régime par défaut pour la plupart des activités locatives non constituées en société : vous enregistrez le loyer quand il arrive et les coûts quand ils partent, ce qui correspond de toute façon à la façon de penser de la plupart des propriétaires bailleurs.
La comptabilité d'engagement rattache les revenus et les coûts à la période à laquelle ils se rapportent, indépendamment des mouvements d'argent. Vous pouvez opter pour elle, et elle convient mieux si vous avez des travaux en cours significatifs, des charges à payer importantes, ou un expert-comptable qui établit déjà vos comptes de cette manière.
Pour un propriétaire bailleur avec une poignée de biens et une agence de location, la comptabilité de caisse est plus simple et colle au relevé bancaire, ce qui rend la vérification de la mise à jour trimestrielle plus rapide.
Les pénalités, et pourquoi avril 2027 n'a droit à aucun atterrissage en douceur
HMRC a fait tourner l'année fiscale 2026/27 avec les pénalités de retard de transmission des mises à jour trimestrielles désactivées — un allègement délibéré pour la première cohorte, celle au-dessus de 50 000 £.
Cet allègement ne s'étend pas aux propriétaires bailleurs qui entrent en avril 2027. Au démarrage du palier à 30 000 £, le régime de points s'applique pleinement. La première cohorte a eu une année pour prendre ses marques ; la seconde n'en a pas.
Le régime fonctionne par points. Chaque échéance manquée de mise à jour trimestrielle ou de déclaration vaut un point. À quatre points, une pénalité de 200 £ est due, plus 200 £ supplémentaires pour chaque transmission tardive ultérieure tant que vous restez à quatre. En dessous du seuil, un point expire automatiquement 24 mois après l'échéance à laquelle il se rapporte. Une fois les quatre points atteints, l'expiration s'arrête : vous devez alors déposer à temps pendant 12 mois et mettre à jour les 24 mois de transmissions précédents avant que les points ne s'effacent.
Le retard de paiement est sanctionné séparément, et les intérêts courent depuis la date d'exigibilité quoi qu'il arrive.
Se préparer, et ce que Marchant apporte
La préparation utile ne se fait pas à la dernière minute. Dans l'ordre approximatif :
- Calculez votre revenu qualifiant à partir des loyers bruts, et non du bénéfice, en y ajoutant tout chiffre d'affaires d'activité indépendante. Notre vérificateur MTD gratuit le fait à partir de vos chiffres.
- Commencez à tenir des registres numériques avant d'y être obligé. L'obligation débute le premier jour de votre année fiscale mandatée : une montée en puissance tranquille vaut mieux qu'une migration précipitée.
- Optez pour les trimestres calendaires si vos loyers et vos relevés s'arrêtent en fin de mois.
- Vérifiez comment se répartit un bien détenu en indivision, puisque vous et votre co-indivisaire pouvez être concernés au cours d'années différentes.
- Déterminez qui dépose la Déclaration finale — vous ou votre expert-comptable — bien avant le mois de janvier où elle est due.
Marchant est conçu pour ce type de travail : des flux bancaires qui catégorisent loyers et charges immobilières au fil de leur arrivée, une activité locative britannique tenue séparément de toute activité indépendante ou de tout portefeuille étranger, et des chiffres trimestriels assemblés à partir des registres plutôt que ressaisis. Il s'appuie sur l'API Making Tax Digital de HMRC, notre référencement sur la liste des logiciels reconnus par HMRC étant en cours avant le lancement de novembre 2026.
Pour une vue d'ensemble couvrant à la fois l'immobilier et le travail indépendant, voyez notre guide MTD for Income Tax et le hub Making Tax Digital. Si vous déposez encore de la manière classique cette année, notre guide Self Assessment couvre la déclaration que Making Tax Digital remplace, les tarifs sont ici, et voici comment Marchant se compare à FreeAgent si c'est ce qu'utilisent déjà des propriétaires bailleurs près de chez vous.