Was Making Tax Digital für Vermieter tatsächlich ändert
Ab dem 6. April 2027 müssen Vermieter mit mehr als 30.000 £ Bruttoeinkommen aus Vermietung und selbstständiger Tätigkeit zusammen digitale Aufzeichnungen führen und HMRC vier Aktualisierungen im Jahr senden statt einer Self-Assessment-Erklärung. Die Jahreserklärung wird durch eine einzige Abschlusserklärung ersetzt, fällig zum selben 31. Januar wie bisher.
Das ist die ganze Änderung in einem Absatz. Was folgt, sind die Einzelheiten, die entscheiden, ob sie für Sie gilt, ab wann, und was Sie deswegen tun müssen.
Zwei Punkte sollten wir sofort klären, denn beide werden weithin missverstanden. Die Schwelle bemisst sich an der Bruttomiete vor allen Ausgaben, nicht am Gewinn. Und das End of Period Statement zum Jahresende gibt es nicht mehr — HMRC hat es abgeschafft, und ältere Leitfäden, die es noch als Pflichtschritt beschreiben, sind überholt.
Wer erfasst wird und ab wann
HMRC führt Making Tax Digital for Income Tax gestaffelt nach Einkommenshöhe ein:
| Ab | Maßgebliches Einkommen über |
|---|---|
| 6. April 2026 | 50.000 £ |
| 6. April 2027 | 30.000 £ |
| 6. April 2028 | 20.000 £ |
Alle drei Stufen sind bestätigt. Die Stufe von 20.000 £ wurde im Spring Statement 2025 angekündigt und ist kein Vorschlag mehr.
Geprüft wird Ihr Bruttoeinkommen aus britischen Immobilien und selbstständiger Tätigkeit zusammen, entnommen der Steuererklärung zwei Jahre vor dem Startdatum. Für den Start im April 2027 sind das Ihre Zahlen für 2025/26 — ein Jahr, das bereits abgeschlossen ist. Wenn Sie sich fragen, ob Sie darunterfallen: Die Antwort steht schon in einer Erklärung, die Sie eingereicht haben.
Partnerships und Kapitalgesellschaften sind in dieser Phase nicht dabei. Ein Vermieter, der Immobilien über eine Gesellschaft hält, ist als solcher nicht betroffen — er kann aber über seine persönlichen Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit trotzdem erfasst werden.
Einige wenige Vermieter sind unabhängig von der Einkommenshöhe von vornherein befreit. Manche Befreiungen gelten automatisch — Treuhänder, Nachlassverwalter Verstorbener und Lloyd's-Mitglieder in Bezug auf ihr Underwriting-Geschäft. Andere müssen beantragt und bewilligt werden: HMRC kann Sie befreien, wenn Ihnen das Führen digitaler Aufzeichnungen wegen Alter, Behinderung, Wohnort oder religiöser Überzeugung nicht zumutbar ist. „Nicht zumutbar“ ist ein echter Prüfmaßstab, keine Frage der Vorliebe — wer Software wenig abgewinnen kann, erfüllt ihn nicht, und eine Befreiung darf man niemals einfach voraussetzen. Beantragen Sie sie und warten Sie die Entscheidung ab.
Maßgebliches Einkommen ist Bruttomiete, nicht Gewinn
Das ist die Regel, über die die meisten Vermieter stolpern, und sie verdient Genauigkeit.
Maßgebliches Einkommen (qualifying income) ist die gesamte Miete, die Sie erhalten, bevor überhaupt irgendetwas abgezogen wird — keine Hypothekenzinsen, keine Gebühren der Hausverwaltung, keine Reparaturen, keine Versicherung. Dazu kommt der Bruttoumsatz jeder selbstständigen Tätigkeit, die Sie ausüben.
Nehmen wir eine Vermieterin mit zwei Wohnungen:
| Betrag | |
|---|---|
| Erhaltene Bruttomiete | 31.000 £ |
| Laufende Kosten (Verwaltung, Reparaturen, Versicherung) | 7.400 £ |
| Hypothekenzinsen | 9.000 £ |
| **Steuerpflichtiger Gewinn** | **23.600 £** |
Ihr Gewinn beträgt 23.600 £, und nach der Hypothek ist ihre Liquidität noch dünner. Geprüft wird von HMRC aber die Zahl 31.000 £, sie ist also ab dem 6. April 2027 verpflichtet. Wer vom Gewinn her denkt, wird schließen, er habe noch ein Jahr Zeit — und irrt sich.
Es funktioniert auch andersherum. Wer 18.000 £ Miete und 14.000 £ aus freiberuflicher Tätigkeit hat, kommt auf 32.000 £ maßgebliches Einkommen und fällt ab April 2027 darunter, obwohl keine der beiden Quellen für sich allein ausgereicht hätte.
Welche Mieteinkünfte zählen
Nahezu alle:
- Britische Wohnraumvermietung — Buy-to-let, HMOs, Einzelvermietungen
- Britische Gewerbeimmobilien
- Frühere Furnished Holiday Lets. Das FHL-Regime wurde zum 6. April 2025 abgeschafft. Kurzzeit- und Ferienvermietungen sind damit gewöhnliche britische Mieteinkünfte und zählen wie jede andere Vermietung zur Schwelle
- Rent-a-Room-Einnahmen über 7.500 £ (3.750 £, wenn noch jemand anderes Mieteinnahmen aus derselben Immobilie erhält). Unterhalb der Grenze gibt es nichts zu melden
- Ausländische Immobilien, wenn Sie in Großbritannien ansässig sind — sie zählen zur Schwelle, werden aber als eigenes Geschäft getrennt von Ihrem britischen Bestand gemeldet
Die Abschaffung der FHL-Regeln hat mehr geändert als ein Etikett. Sie hat die Beschränkung für Finanzierungskosten auf Ferienvermietungen ausgedehnt, die Capital Allowances (steuerliche Abschreibungen) zugunsten der Replacement of Domestic Items Relief gestrichen, die Vergünstigungen bei der Veräußerungsgewinnbesteuerung entzogen, die die Tätigkeit wie ein Gewerbe behandelten, und beendet, dass diese Einkünfte als relevant earnings für die steuerliche Förderung von Rentenbeiträgen zählen. Wer eine Ferienvermietung nach den alten Annahmen betrieben hat, dem hat sich die steuerliche Behandlung schon unter den Füßen verändert, bevor Making Tax Digital überhaupt kam.
Liegt Ihr Brutto-Mieteinkommen unter dem Property Allowance von 1.000 £, haben Sie überhaupt keine Mieteinkünfte zu melden.
Gemeinsam gehaltene Immobilien zählen anteilig
Sie zählen Ihren Anteil an der Bruttomiete, nicht die der ganzen Immobilie.
Ein Paar, das eine Wohnung mit 22.000 £ Jahresmiete zu gleichen Teilen besitzt, hat daraus jeweils 11.000 £ maßgebliches Einkommen. Auf diese Immobilie allein bezogen ist keiner von beiden auch nur in der Nähe der Schwelle — aber jeder muss seinen eigenen Anteil zu seinen eigenen übrigen Einkünften addieren, und dadurch können beide die Schwelle in verschiedenen Jahren erreichen.
Miteigentümer werden einzeln beurteilt. Bei demselben Bestand kann ein Ehepartner verpflichtet sein und der andere nicht.
Ein Vermietungsgeschäft oder mehrere?
Alle Ihre britischen Immobilien bilden zusammen ein britisches Vermietungsgeschäft, wie viele es auch sind. Sie melden nicht jede Wohnung einzeln — Sie reichen einen Satz vierteljährlicher Aktualisierungen für den gesamten Bestand ein.
Getrennte Geschäfte mit jeweils eigenen Aktualisierungen sind dagegen:
- Ihr britisches Vermietungsgeschäft
- Jedes ausländische Vermietungsgeschäft
- Jede selbstständige Tätigkeit, die Sie ausüben
Ein Vermieter mit britischen Wohnungen, einem Landhaus in Frankreich und einer freiberuflichen Beratung reicht drei Sätze vierteljährlicher Aktualisierungen ein, nicht einen. Das ist die dreifache Zahl an Übermittlungen, aus derselben Software, zu denselben Fristen.
Was in eine vierteljährliche Aktualisierung gehört
Weniger, als die meisten befürchten. Eine vierteljährliche Aktualisierung ist eine Zusammenfassung der Einnahmen und Ausgaben nach Kategorie für den Zeitraum — keine Transaktionsliste und keine Steuerberechnung.
Die Standardfristen liegen einen Monat und zwei Tage nach Ende jedes Quartals:
| Quartal | Zeitraum | Frist |
|---|---|---|
| Q1 | 6. April – 5. Juli | 7. August |
| Q2 | 6. Juli – 5. Oktober | 7. November |
| Q3 | 6. Oktober – 5. Januar | 7. Februar |
| Q4 | 6. Januar – 5. April | 7. Mai |
Die Aktualisierungen sind kumulativ: Jede stellt das Jahr bis zum Stichtag neu dar, statt nur das neue Quartal abzudecken. Eine Korrektur zu einem früheren Quartal wird in der nächsten Aktualisierung mit erfasst und braucht keine Änderungsmeldung.
Auf eine vierteljährliche Aktualisierung hin ist nichts zu zahlen. Sie geben HMRC ein unterjähriges Bild; sie sind keine Steuererklärungen und lösen keine Zahlung aus.
Kalenderquartale: eine Wahl, die sich lohnt
Die Standardquartale enden am 5. des Monats, was zu nichts anderem in Ihren Unterlagen passt. Sie können stattdessen Kalenderquartale wählen — Zeiträume, die am 30. Juni, 30. September, 31. Dezember und 31. März enden — bei Fristen weiterhin am 7. August, 7. November, 7. Februar und 7. Mai.
Für die meisten Vermieter ist das die bessere Wahl. Miete kommt üblicherweise zum Kalendermonat, Kontoauszüge laufen bis Monatsende, und Abrechnungen der Hausverwaltung ebenso. Wer seine Meldung an dieselben Grenzen legt, spart sich eine wiederkehrende Abstimmung, die es nur wegen der Voreinstellung gibt.
Die Wahl treffen Sie in Ihrer Software, und sie gilt für das ganze Steuerjahr.
Das Jahresende: eine einzige Abschlusserklärung
Hier liegen ältere Anleitungen falsch. Früher hatte der Ablauf zwei Schritte zum Jahresende: ein End of Period Statement je Geschäft, danach eine Abschlusserklärung. HMRC hat das End of Period Statement abgeschafft. Es doppelte die Abschlusserklärung und verwirrte die Leute, seine Funktion wurde also eingegliedert.
Zum Jahresende gibt es jetzt also nur noch eine Übermittlung. In der Abschlusserklärung (Final Declaration):
- Nehmen Sie die Anpassungen vor, die die Quartalszusammenfassungen nicht erfassen konnten — Privatnutzung, Capital Allowances, Verlustverrechnung, die Steuerermäßigung für Finanzierungskosten
- Ergänzen Sie jede weitere Einkunftsquelle: Arbeitseinkommen, Zinserträge, Dividenden, Renten, Veräußerungsgewinne
- Bestätigen Sie, dass das Gesamtbild richtig und vollständig ist
Sie ist bis zum 31. Januar nach Ende des Steuerjahres fällig und ersetzt das alte SA100.
Auch die Zahlungstermine haben sich nicht geändert. Die Abschlusszahlung ist am 31. Januar fällig, dazu die Vorauszahlungen (Payments on Account) am 31. Januar und 31. Juli, soweit sie anfallen. Vorauszahlungen entfallen nur, wenn die Steuerschuld des Vorjahres unter 1.000 £ lag oder mehr als 80 % Ihrer Steuer bereits an der Quelle einbehalten wurden.
Digitale Aufzeichnungen: was in der Software leben muss
Verlangt wird, dass jede Einnahme und jede Ausgabe digital als eigener Eintrag erfasst wird, in Software, die mit HMRC kommunizieren kann. Eine Monatssumme, die am Quartalsende eingetippt wird, genügt dem nicht.
Zu jeder Transaktion brauchen Sie Datum, Betrag und Kategorie. Papierbelege und Kontoauszüge bleiben völlig taugliche Ursprungsbelege — Sie bewahren sie auf, und die digitale Aufzeichnung verweist darauf. Nicht zulässig ist es, die Aufzeichnungen nur auf Papier zu führen oder nur in einer Tabellenkalkulation, die keine digitale Verknüpfung zur Übermittlungssoftware hat.
Eine Tabellenkalkulation ist weiterhin erlaubt, aber nur, wenn sie über Software an HMRC angebunden ist und die Kette dazwischen nicht unterbrochen wird. Diese Kette nennt HMRC eine digitale Verknüpfung, und was sie am häufigsten zerreißt, ist die natürlichste Handlung der Welt: eine Summe an einer Stelle abzulesen und an einer anderen einzutippen. Eine Datei zu exportieren und zu importieren ist eine digitale Verknüpfung. Eine Zahl vom Bildschirm abzulesen und abzutippen ist keine, so sorgfältig Sie dabei auch sind.
Aufzeichnungen sind genauso lange aufzubewahren wie bisher. Die digitale Aufzeichnungspflicht beginnt am ersten Tag des Steuerjahres, in dem Sie verpflichtet werden, nicht an dem Tag, an dem Sie sich für eine Software anmelden — weshalb es ein Fehler ist, bis zur Frist zu warten. Ein Vermieter, der ab dem 6. April 2027 verpflichtet ist, braucht ab dem 6. April 2027 digitale Aufzeichnungen; eine im März 2027 ausgewählte Software ist also schon knapp.
Abzugsfähige Ausgaben und die Falle der Finanzierungskosten
Die alltäglichen Abzüge sind unverändert: Gebühren der Hausverwaltung, Reparaturen und Instandhaltung, Versicherung, Erbbauzins und Nebenkostenumlagen, Council Tax und Versorgungsleistungen, soweit Sie sie tragen, sowie die Kosten für den Ersatz von Einrichtungsgegenständen.
Hypothekenzinsen sind anders, und das ist die meistmissverstandene Regel der Vermieterbesteuerung. Finanzierungskosten für Wohnimmobilien sind keine abzugsfähige Ausgabe. Sie ergeben stattdessen eine Steuerermäßigung zum Basissatz — 20 % der Zinsen werden von Ihrer Steuerschuld abgezogen, statt dass die Zinsen den Gewinn mindern.
Zurück zur Vermieterin von oben, mit 31.000 £ Miete, 7.400 £ laufenden Kosten und 9.000 £ Zinsen:
| Betrag | |
|---|---|
| Steuerpflichtiger Vermietungsgewinn | 23.600 £ |
| Steuerermäßigung (20 % von 9.000 £) | 1.800 £ weniger Steuer |
Für einen Steuerpflichtigen zum Basissatz entspricht das Ergebnis dem, was ein Abzug gebracht hätte. Für einen Steuerpflichtigen zum höheren Satz nicht, denn die Entlastung ist auf 20 % begrenzt, während der Gewinn mit 40 % besteuert wird. Schlimmer noch: Es ist der höhere Gewinnbetrag, der auf die Schwelle zum höheren Steuersatz angerechnet wird — die Beschränkung kann einen Vermieter also mit Einkünften in den höheren Satz drücken, die er wirtschaftlich nie erhalten hat.
Die Ermäßigung ist auf den niedrigsten von drei Werten begrenzt: die Finanzierungskosten, den Vermietungsgewinn und Ihr bereinigtes Gesamteinkommen oberhalb des Grundfreibetrags. Nicht genutzte Beträge werden vorgetragen.
Wertsteigernde Maßnahmen sind überhaupt keine Ausgaben. Einen defekten Heizkessel durch einen gleichwertigen zu ersetzen ist eine Reparatur; ein Anbau gehört zum Anlagevermögen und damit in die Berechnung des Veräußerungsgewinns beim Verkauf. Die Grenze verläuft danach, ob Sie die Immobilie wiederhergestellt oder verbessert haben, nicht danach, was die Arbeiten gekostet haben.
Manche Kosten werden regelmäßig geltend gemacht und ebenso regelmäßig nicht anerkannt. Ihre eigene Zeit für die Verwaltung der Immobilie ist nicht abzugsfähig, wie viele Stunden es auch sind. Fahrten zur Besichtigung einer Immobilie sind abzugsfähig, aber nicht, wenn die Reise überwiegend privat ist. Die Anschaffungskosten der Immobilie einschließlich Stamp Duty und Anwaltskosten gehören zum Anlagevermögen und sind keine Ausgabe. Und wenn eine Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet und den Rest privat genutzt wird, müssen die Ausgaben aufgeteilt werden und dürfen nicht in voller Höhe angesetzt werden.
Cash Basis oder Periodenabgrenzung
Für die meisten nicht körperschaftlich organisierten Vermietungsgeschäfte ist die Cash Basis die Voreinstellung: Sie erfassen Miete, wenn sie eingeht, und Kosten, wenn sie abfließen — so denken die meisten Vermieter ohnehin.
Die Periodenabgrenzung (Accruals) ordnet Einnahmen und Kosten dem Zeitraum zu, zu dem sie gehören, unabhängig davon, wann Geld geflossen ist. Sie können dafür optieren, und sie passt besser, wenn Sie erhebliche unfertige Leistungen, große abgegrenzte Kosten oder einen Steuerberater haben, der die Abschlüsse ohnehin so erstellt.
Für einen Vermieter mit einer Handvoll Immobilien und einer Hausverwaltung ist die Cash Basis einfacher und deckt sich mit dem Kontoauszug, was die Prüfung der vierteljährlichen Aktualisierung beschleunigt.
Strafen — und warum es im April 2027 keine Schonfrist gibt
HMRC hat das Steuerjahr 2026/27 mit abgeschalteten Verspätungsstrafen für vierteljährliche Aktualisierungen laufen lassen — eine bewusste Erleichterung für die erste Gruppe, also die über 50.000 £.
Diese Erleichterung erstreckt sich nicht auf Vermieter, die im April 2027 hinzukommen. Wenn die Stufe von 30.000 £ beginnt, gilt das Punktesystem in vollem Umfang. Die erste Gruppe hatte ein Jahr, um sich zurechtzufinden; die zweite hat es nicht.
Das Regime arbeitet mit Punkten. Jede versäumte Frist für eine vierteljährliche Aktualisierung oder eine Erklärung bringt einen Punkt. Bei vier Punkten werden 200 £ berechnet, plus weitere 200 £ für jede weitere verspätete Einreichung, solange Sie bei vier Punkten stehen. Unterhalb der Schwelle verfällt ein Punkt automatisch 24 Monate nach der Frist, auf die er sich bezieht. Sobald Sie vier erreicht haben, endet der Verfall: Sie müssen dann 12 Monate lang pünktlich einreichen und die Übermittlungen der vorangegangenen 24 Monate nachholen, bevor die Punkte gelöscht werden.
Verspätete Zahlung wird gesondert berechnet, und Zinsen laufen unabhängig davon ab dem Fälligkeitstag.
Vorbereitung — und wo Marchant hineinpasst
Die sinnvolle Vorbereitung geschieht nicht auf den letzten Drücker. Grob in dieser Reihenfolge:
- Ermitteln Sie Ihr maßgebliches Einkommen aus der Bruttomiete, nicht aus dem Gewinn, und addieren Sie den Umsatz jeder selbstständigen Tätigkeit. Unser kostenloser MTD-Checker erledigt das mit Ihren Zahlen.
- Führen Sie digitale Aufzeichnungen, bevor Sie müssen. Die Pflicht beginnt am ersten Tag Ihres verpflichteten Steuerjahres, ein ruhiger Anlauf ist also mehr wert als eine hastige Umstellung.
- Entscheiden Sie sich für Kalenderquartale, wenn Miete und Abrechnungen bis zum Monatsende laufen.
- Prüfen Sie, wie sich gemeinsam gehaltene Immobilien aufteilen, denn Sie und ein Miteigentümer können in verschiedenen Jahren verpflichtet werden.
- Klären Sie, wer die Abschlusserklärung einreicht — Sie oder Ihr Steuerberater — deutlich vor dem Januar, in dem sie fällig ist.
Marchant ist für genau diese Art von Arbeit gebaut: Bank-Feeds, die Miete und Immobilienkosten schon beim Eingang kategorisieren, ein britisches Vermietungsgeschäft, das von jeder selbstständigen Tätigkeit und jedem ausländischen Bestand getrennt bleibt, und Quartalszahlen, die aus den Aufzeichnungen entstehen statt neu eingetippt zu werden. Die Anwendung baut auf der Making-Tax-Digital-API von HMRC auf; unsere Aufnahme in die Liste der von HMRC anerkannten Software läuft und soll vor dem Start im November 2026 abgeschlossen sein.
Das vollständige Bild über Vermietung und selbstständige Tätigkeit hinweg geben unser Leitfaden zu MTD for Income Tax und der Making-Tax-Digital-Hub. Wenn Sie dieses Jahr noch auf dem alten Weg einreichen, behandelt unser Leitfaden zur Self-Assessment-Steuererklärung die Erklärung, die Making Tax Digital ersetzt, die Preise finden Sie hier, und so schneidet Marchant im Vergleich zu FreeAgent ab, falls das schon Vermieter in Ihrer Nähe nutzen.